不動産投資

不動産投資の初心者は区分不動産の購入からはじめましょう

不動産投資をはじめようか検討しているサラリーマンのために『区分か一棟か』の考え方をまとめます。

初心者は問答無用でワンルームマンションから不動産投資をはじめるべきです。

いろんな本やネット記事の影響で、いきなり大きな物件を購入して失敗する人が多いから不動産投資のイメージが悪くなってしまっているんです。

僕は最初の不動産投資で1200万円のマンション1室を購入しました。ワンルームマンションから不動産投資をはじめた理由を実体験を紹介して説明します。

ワンルームマンションか一棟マンションか

区分か一棟か。マンションの一部屋を買うかアパートを一棟購入するか。このテーマは不動産投資を始める人にとっては、必ず考える内容だと思います。

お互いにメリットデメリットがあるのでどちらがいいとは一概には言えませんが、初心者は『ワンルームマンション』からはじめてみるべきです。

理由はこの3つです。

• 購入費用が安い

• 賃貸管理が簡単

• 失敗するリスクが少ない

購入費用が安い

一棟のマンションはものにもよりますが、1億円は越えてきます。アパート一棟なら4000~5000万くらいでしょうか。いきなり数千万円や1憶円のローンを組むのは普通は怖いですよね。

それに比べてマンション1部屋は数百万~2000万円程度で購入できます。

賃貸管理が簡単

購入した不動産は管理をしなければいけません。自分で使わずに、人に貸して収入を得るのが不動産投資なので賃貸管理が必要です。

サラリーマンをしながら賃貸管理を毎月するのはなかなか大変です。物件が大きければ大きいほど大変なので、ワンルームマンションの方が一棟物件の管理より簡単です。

不動産屋さんに管理をお願いする場合でも、管理費は当然ワンルームマンションの方が断然安いです。

壊れたり劣化したりして補修する場合でも、ワンルームマンションの方が一棟物件よりも費用が安くすみます

失敗するリスクが少ない

もし一棟アパートを購入できたとして、10部屋中5部屋が空室になってしまったとします。

部屋月に5万円の家賃収入を見込んでいたとしたら、5万円×5部屋の25万円もの見込み違いが生じます。

25万円はサラリーマンの1か月分の収入くらいの金額なので、もしこんな事態が生じたら大変です。

でもワンルームマンションなら、空室になってしまっても1か月数万円のダメージで済みます。

管理のところでも話しましたが、大規模補修が必要になった場合でもワンルームマンションなら費用が安く済む可能性が高いので、急な大きな出費で負債を抱える可能性が少なくなります。

ワンルームマンション(区分不動産)は今まで説明した理由から、初心者でも大きなリスクを抱えずに所有できます。

リスクヘッジという言葉がありますが、いきなり大きな物件を購入して大きなリスクを負いながら大きな利益を目指すよりも、小さな物件で練習しながら資産を大きくしてから大きな物件を購入すべきです。

最初から失敗するリスクを高くするよりも、成功する可能性を高めるために初心者はワンルームマンションから不動産投資をはじめましょう。

はじめて区分不動産を購入した経験談

最初に購入したのは神戸のワンルームマンションでした。

本当は一棟マンションの購入が希望だったんです。一部屋より一棟物件を買った方が利益が出やすいと思っていたからです。けれど一棟ではなく区分を購入した理由はお金とリスクの問題です。

頭金は300万円に抑えたかった

転職してすぐだったということもあり、購入時の決め事として『頭金は300万円まで』ということを決めていたので、どうしても一棟マンションを買うには頭金が足りませんでした。

頭金は最低物件の1割は必要になってきますので、頭金300万円までなら3000万円の物件が限界です。諸費用や空室リスクを考えると、いきなり一棟を購入してしまい手元資金がゼロになるのは危険すぎます。

一棟物件は怖くて買えなかった

僕のことを『不動産投資をしているからすごい』と言ってくれる人もいますが、僕は本当に普通のサラリーマンです。

家庭もあるので「一棟物件を購入して失敗したらどうしよう」と怖くて仕方がなかったです。要するに、ビビッてしまって一棟物件をいきなり買うという選択肢を自分の中で消していました。

まだ30歳にもなっていないのに人生転落したくはありませんでしたし、自分の趣味(投資)のために奥さんに迷惑をかけることも絶対にしたくありませんでした。

この2つの理由から僕は何の迷いもなくワンルームマンションから不動産投資をはじめました。

実はもっと安い物件からスタートできた

最初に1200万円の物件を購入したと言っていますが、この物件価格は一般的に高くもなく低くもありません。

僕からすると、かなり高かったです。今なら絶対にいきなりこんな高いワンルームマンションは購入していません。

けれど僕に対して銀行の属性(評価)が低かったので、安い古い物件を購入しようとしても融資を受けにくかったのです。物件自体に銀行が評価を付けてくれる所を選ばないと、融資が受けれませんでした。

何年か我慢して自分の属性を高めて、数百万円の物件を購入した方が本当はいいスタートができていましたが、できるだけすぐに不動産投資をはじめたかったので少し高いと思いながらも1200万円の物件を購入しました。

物件選びは人それぞれだけどリスクヘッジはしていきましょう

物件に高い物件や安い物件があるように、不動産を購入しようと考えている人も属性が高い人と低い人がいます。

不動産投資の本やブログを読んで『新築ワンルームマンションからはじめよう』『とにかく一棟アパートを購入して不動産投資をしよう』という言葉を鵜呑みにしてはいけません。

自分の属性、どれだけのリスクなら家族に迷惑をかけずに背負って大丈夫かをしっかり考えて購入する物件を決めましょう。

そのなかで中古ワンルームマンションを購入して不動産投資をはじめると、失敗するリスクが最も少ないので初心者はワンルームマンションからはじめてみてください。

知識がついて、目利きもできるようになってから大きい物件を買ったらいいんです。その時に自分が所有しているワンルームマンションを売却して、初期費用にあてたらいいんです。

いきなり最短の成功ルートしか見ないで一棟アパートは買っちゃダメですよ。