不動産投資

不動産投資の失敗&成功とは?毎月1万円でもお金が残れば成功

「不動産投資をはじめてセミリタイヤする方法」

「家賃収入だけで月に50万円突破しました!」

というネット記事や本をよく見ませんか?

不動産投資をはじめようと思った人はほぼ全員が、本やネット記事で知識をつけようとします。

けれど上に書いたように不動産投資を経験している人が書いている実績は『大きな成功例』ばかりです。

だから「こんなうまくいくはずがない」と思って不動産投資をはじめる人が途中であきらめてしまいます。

『毎月1万円でも手元にお金が残れば不動産投資は成功』だと思っています。

不動産投資の失敗とは

『毎月1万円でも手元に残れば僕は成功』だと思っていますが、『毎月収支がマイナス』だと失敗だと考えています。

例えば区分不動産(ワンルームマンション)で考えると、

  • 家賃収入が+6万円
  • 修繕積立費&管理費が-1万円
  • 管理委託費が-3,500円
  • ローン返済額が-53,000円

だとすると毎月マイナス6,500円です。こんな人は結構いるはず。

「確定申告すると節税できるし、ローンを完済したら自分の資産になるから毎月の収支が赤字だからと言って失敗だなんて言わないでくれ」

という反論が飛んできそうですが、不動産投資は『投資』なので毎月の収支がマイナスなら投資として失敗していると思っています。

株や投資信託で毎月マイナスだったら完全に失敗したと思えるのに不動産投資でマイナスでも失敗したと思えていないなら、頭が混乱してしまっているので考え直してください。

不動産会社の口車に上手くのせられてしまっています。

不動産投資の成功とは

逆に『不動産投資の成功』とは『毎月黒字の状態』です。1万円でも5,000円でも毎月黒字なら成功です。

収支は頭金としていくら払ったかが大きく影響するので一概には言えませんが、毎月赤字になる程度の頭金しか出せない状態では不動産投資ははじめない方がいいです。投資なんですから。

 

500万円の物件に対して頭金に400万円をいれて購入したら、毎月絶対に黒字になりますよね。

500万円の物件に対して頭金に50万円を入れて購入したら、なんとなく赤字になりそうですよね。

ここで『頭金を50万円から増やす』か『頭金50万円でも毎月黒字の物件を探す』かができたらあなたの不動産投資はもう成功です。

失敗の要因

不動産投資が失敗(毎月赤字)になってしまう理由は、『頭金が少なすぎる』か『ローン返済期間を短く設定している』か『購入した物件が悪い』かのどれかなはずです。

それぞれの場合について少し深く考えてみましょう。

頭金が少なすぎる場合

購入した物件が悪くないけれど、頭金が少ないために毎月赤字になってしまっているパターンの場合について考えます。

この場合頭金をもう少し多く入れるか、途中で繰り上げ返済ができると問題ありません。

けれど「頭金は50万円が限界」「毎月の生活がカツカツで繰り上げ返済なんてできない」という方は、不動産投資をはじめたこと自体が失敗です。

急いで無理して物件を購入したらそこで終わってしまって次の物件に手を出せなくなります。毎月カツカツの生活をしているなら、急なトラブルの時に人生が終わってしまいます。

頭金をもう少し頑張って貯めましょう。

ローン返済期間を短く設定している場合

ローン返済期間が10年の場合と20年の場合では、単純に金利を無視すると毎月2倍のローン返済金額になります。

1000万円を10年でわったら年間100万円ですが、20年でわると年間50万円ですからね。

「毎月の家計の収支が大幅にプラスだから月々の支払は多くて大丈夫!」という考え方でローン返済期間を短くしているなら問題ありません。

「銀行が短い返済期間じゃないと融資をしてくれなくて。。。」とか「不動産会社に言われたままなんとなく」という理由でローン返済期間を短くしていて、毎月の収支が赤字ならこれは失敗です。

もっと長期のローン返済期間にしてくれる銀行を探すか、しっかりローン返済期間と毎月の収支を計算し直してローンを組みなおすことをおすすめします。

購入した物件が悪い場合

不動産投資で一番失敗が多いパターンがこの『購入した物件が悪い場合』です。

お給料の高い医者や、定年くらいのサラリーマンが不動産会社にすすめられて『新築区分マンション』を数千万円で買わされたりするパターンをよく見ます。

仕事はできるはずなのに、なぜ自分の投資物件となると計算ができなくなるんでしょうね。。。

僕は最初から数千万円する区分マンションの話が来ても無視してしまいますし、物件価格と毎月の家賃収入を聞いただけで投資として大丈夫かどうかくらいわかります。

定年間近のサラリーマンが物件価格2000万円で毎月の家賃収入が10万円のワンルームマンションを購入したらどうなると思いますか?

20年くらいもっていないと元がとれませんよね?80歳くらいからやっと元が取れだしますが、それで満足できますか?

というか、なぜ60歳近くで不動産投資で稼ごうと思ったんですか。遺産を残そうと思ったのならギリギリ理解できますがワンルームマンションが本当に最適ですか?

いい物件、悪い物件というのは人によって判断基準がズレています。けれどあきらかに購入者にメリットがないような物件を不動産会社は平気ですすめてきます

『なぜこの物件を不動産会社はすすめてきたんだろう?』

『この物件は本当にいい物件なのか収支を計算してみよう』

というように自分の頭でしっかり考えて物件を選ぶと明らかな悪い物件というのは回避できるので、不動産会社にすすめられたまま物件を購入するのはやめましょう。

不動産投資を成功させるために

不動産投資を成功させるには『自分なりの成功の定義を決める』ことと『自分の頭でしっかり考えてから物件を購入する』ことが大切です。

自分なりの成功の定義

成功の定義がしっかりしていないと成功しているのか失敗しているのか自分でわからなくなってしまします。

僕の場合『毎月の収支が黒字なら成功』としています。

もし「毎月50万円手元にお金が残ったら成功」「セミリタイヤできたら成功」という定義で不動産投資をはじめるなら、目指す頭金の金額と物件の大きさを成功目標に合わせたものにしなければいけません。

独身サラリーマンならリスクを取って大きな収入を目指すのも悪くありません。

家族がいるサラリーマンはお小遣いを増やすくらいの気持ちで、小さな収入を目指すべきでしょう

みんな生活環境が違うので自分の『成功の定義』を最初に設定してから不動産投資をはじめましょう!

自分の頭でしっかり考えてから購入する

物件選びも頭金の金額もローンの返済期間の設定も全部自分で考えるべきです。

  • 本当に不動産投資を自分ははじめるべきなんだろうか?
  • 頭金には物件価格の何割を払おうか?
  • この物件の毎月の収支はいくらになるだろう?
  • 毎月いくら手元にお金が残る物件を探そうか?

考えることは山ほどあります。

物件を探したり、頭金を貯めている期間に大量の本とネット記事を読み漁りましょう。

不動産投資をしてきた先輩たちの話はキラキラした内容が多いですが、片っ端から読みましょう。

不動産会社に言われるままに物件を購入し、失敗することはなくなるはずです!

  • 自分なりに成功の定義を決める
  • 自分の頭でしっかり考えてから購入する

楽しい不動産投資をしましょう

成功と失敗について説明してきましたが、不動産投資はとても楽しいですよ。

失敗して毎月赤字でストレスを抱えている人はツラいでしょうが、毎月少しでもプラスな人は絶対に不動産投資を楽しんでいると思います。

不動産投資でプラスになった金額も大切かもしれませんが『自分が不動産投資を経験している』ということが人生において、とても価値のあることだと感じています。

とくにサラリーマンは会社の方針ではなく、『自分がしたいことでお金を稼ぐ』という経験ができないので、物件を選んだり毎月の収支をつけることはとても貴重で楽しい経験です。

こんな楽しい経験ができて毎月少しでもお小遣いが増える不動産投資は、サラリーマンにとってとてもいい趣味だと思うので不動産投資をしようか悩んでいるなら是非やってみてください。